Grzegorz Słowik
2024-12-13
Grzegorz Słowik
2024-12-13
Niepłacący najemca to jedno z największych wyzwań, z jakimi muszą mierzyć się właściciele nieruchomości. Problem ten dotyka zarówno właścicieli lokali mieszkalnych, jak i użytkowych. Gdy lokator nie płaci czynszu lub zalega z opłatami za media, sytuacja wymaga szybkiego i zdecydowanego działania.
W niniejszym poradniku przedstawiam, jakie kroki prawne może podjąć wynajmujący, aby skutecznie rozwiązać ten problem oraz jak zabezpieczyć się przed takimi sytuacjami w przyszłości.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, najemcy mają obowiązek regularnego opłacania czynszu w ustalonej wysokości i terminie. Odpowiedzialność za płatność czynszu i innych opłat spoczywa nie tylko na głównym najemcy – za zobowiązania finansowe odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się jednak do wysokości czynszu i innych należnych opłat za okres ich stałego zamieszkiwania w lokalu.
Gdy najemca nie płaci czynszu, pierwszym krokiem powinno być wystosowanie wezwania do zapłaty. Jest to istotny dokument w całej procedurze windykacyjnej. W wezwaniu do zapłaty należy zawrzeć:
Wezwanie do zapłaty pełnej kwoty zaległości stanowi formalne udokumentowanie problemu i jest niezbędne w przypadku późniejszego skierowania sprawy do sądu.
Często zdarza się, że najemca nie płaci za media takie jak prąd, gaz czy woda. W takiej sytuacji wynajmujący może podjąć następujące kroki:
Nie powinniśmy jednak odcinać dostępu do mediów lokatorowi, gdyż jest to niezgodne z prawem i może narazić nas na komplikacje.
Jeżeli najemca nadal nie płaci i nie chce się wyprowadzić, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, wypowiedzenie stosunku najmu jest możliwe, gdy najemca:
Wypowiedzenie umowy najmu powinno być dokonane w formie pisemnej i zawierać uzasadnienie.
Gdy polubowne rozwiązanie nie przynosi efektów, konieczne może być skierowanie sprawy do sądu. Procedura sądowa obejmuje:
Po uzyskaniu wyroku sądu można rozpocząć egzekucję należności przez komornika.
Eksmisja lokatora jest możliwa w ściśle określonych przez prawo przypadkach. Podstawą do rozpoczęcia procedury eksmisyjnej mogą być następujące sytuacje:
Należy pamiętać, że niektóre grupy lokatorów są objęte szczególną ochroną przed eksmisją:
W przypadku tych grup przed przeprowadzeniem eksmisji konieczne jest zapewnienie lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub gdy eksmisja następuje z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub rażącego naruszania porządku domowego.
Proces eksmisji wymaga:
Warto zaznaczyć, że z reguły w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku wstrzymuje się wykonanie eksmisji do pomieszczenia tymczasowego, chyba że osoby eksmitowane mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Szczególnie rekomendowanym rozwiązaniem jest najem okazjonalny. Ta forma najmu daje właścicielowi nieruchomości dodatkowe możliwości zabezpieczenia swoich praw, takie jak:
Aby uniknąć problemów z niepłacącym najemcą, warto wdrożyć następujące praktyki:
Jeżeli borykają się Państwo z problemem niepłacącego najemcy, warto zapraszam do kontaktu. Profesjonalne wsparcie prawne pozwoli uniknąć błędów proceduralnych i skutecznie przeprowadzić proces windykacji lub eksmisji.