Logo kancelarii prawnej w Końskich - Grzegorz Słowik

Najemca nie płaci czynszu – co możesz zrobić? Porady prawnika

Kobieta siedząca na podłodze wydaje się sfrustrowana, rozpakowując pudełka w pokoju pełnym książek i roślin. Opiera głowę na dłoni, otoczona otwartymi tekturowymi pudełkami.

Niepłacący najemca to jedno z największych wyzwań, z jakimi muszą mierzyć się właściciele nieruchomości. Problem ten dotyka zarówno właścicieli lokali mieszkalnych, jak i użytkowych. Gdy lokator nie płaci czynszu lub zalega z opłatami za media, sytuacja wymaga szybkiego i zdecydowanego działania.

W niniejszym poradniku przedstawiam, jakie kroki prawne może podjąć wynajmujący, aby skutecznie rozwiązać ten problem oraz jak zabezpieczyć się przed takimi sytuacjami w przyszłości.

Podstawy prawne i odpowiedzialność najemcy

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, najemcy mają obowiązek regularnego opłacania czynszu w ustalonej wysokości i terminie. Odpowiedzialność za płatność czynszu i innych opłat spoczywa nie tylko na głównym najemcy – za zobowiązania finansowe odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się jednak do wysokości czynszu i innych należnych opłat za okres ich stałego zamieszkiwania w lokalu.

Pierwsze kroki - wezwanie do zapłaty

Gdy najemca nie płaci czynszu, pierwszym krokiem powinno być wystosowanie wezwania do zapłaty. Jest to istotny dokument w całej procedurze windykacyjnej. W wezwaniu do zapłaty należy zawrzeć:

  • Dokładne dane wynajmującego i najemcy
  • Precyzyjne określenie wysokości czynszu i innych należnych opłat
  • Szczegółowe wyliczenie zaległości
  • Termin na uregulowanie należności (zazwyczaj 7-14 dni)
  • Informację o konsekwencjach dalszego niepłacenia
  • Numer rachunku bankowego do wpłaty
  • Podstawę prawną roszczenia (numer umowy najmu)

 

Wezwanie do zapłaty pełnej kwoty zaległości stanowi formalne udokumentowanie problemu i jest niezbędne w przypadku późniejszego skierowania sprawy do sądu.

Para niesie tekturowe pudła w stronę domu z drewnianym sidingiem. Osoba po lewej trzyma pudło z doniczkową rośliną, podczas gdy ta po prawej nosi pasiasty szalik. Idą trawiastą ścieżką z kamiennymi schodami.

Najemca nie płaci za gaz czy prąd

Często zdarza się, że najemca nie płaci za media takie jak prąd, gaz czy woda. W takiej sytuacji wynajmujący może podjąć następujące kroki:

  • Dokumentowanie wszystkich zaległości
  • Wystosowanie osobnego wezwania do zapłaty za media
  • Kontakt z dostawcami mediów w celu uzyskania szczegółowego wykazu zaległości
  • Rozważenie przejęcia opłat za media na siebie i doliczania ich do czynszu

Nie powinniśmy jednak odcinać dostępu do mediów lokatorowi, gdyż jest to niezgodne z prawem i może narazić nas na komplikacje.

Wypowiedzenie umowy najmu

Jeżeli najemca nadal nie płaci i nie chce się wyprowadzić, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, wypowiedzenie stosunku najmu jest możliwe, gdy najemca:

  • Zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności
  • Nie płaci za media (prąd, gaz) i inne opłaty eksploatacyjne
  • Używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem
  • Podnajmuje lokal bez zgody właściciela
  • Narusza zasady współżycia społecznego

Wypowiedzenie umowy najmu powinno być dokonane w formie pisemnej i zawierać uzasadnienie.

Postępowanie sądowe i egzekucja

Gdy polubowne rozwiązanie nie przynosi efektów, konieczne może być skierowanie sprawy do sądu. Procedura sądowa obejmuje:

  • Przygotowanie pozwu o zapłatę zaległego czynszu
  • Złożenie go w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości
  • Oczekiwanie na wyrok sądu
  • Uzyskanie klauzuli wykonalności
  • Skierowanie sprawy do komornika

Po uzyskaniu wyroku sądu można rozpocząć egzekucję należności przez komornika.

Eksmisja lokatora - kiedy jest możliwa?

Eksmisja lokatora jest możliwa w ściśle określonych przez prawo przypadkach. Podstawą do rozpoczęcia procedury eksmisyjnej mogą być następujące sytuacje:

  1. Zaległości w opłatach przekraczające trzy pełne okresy płatności – jest to najczęstsza przyczyna eksmisji
  2. Dewastacja lokalu lub rażące naruszanie porządku domowego
  3. Wynajmowanie, podnajmowanie lub oddawanie do bezpłatnego używania lokalu bez wymaganej zgody właściciela
  4. Wykorzystywanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem (np. prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu bez odpowiednich zgód)
  5. Uciążliwe lub agresywne zachowania wobec innych mieszkańców

Należy pamiętać, że niektóre grupy lokatorów są objęte szczególną ochroną przed eksmisją:

  • Kobiety w ciąży
  • Małoletni, niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni oraz sprawujący nad nimi opiekę
  • Obłożnie chorzy
  • Emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej
  • Osoby posiadające status bezrobotnego

W przypadku tych grup przed przeprowadzeniem eksmisji konieczne jest zapewnienie lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub gdy eksmisja następuje z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub rażącego naruszania porządku domowego.

Proces eksmisji wymaga:

  1. Uzyskania tytułu wykonawczego (prawomocnego wyroku sądu z klauzulą wykonalności)
  2. Złożenia wniosku do komornika o przeprowadzenie eksmisji
  3. Wskazania lokalu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia (jeśli jest wymagane)
  4. Pokrycia kosztów przeprowadzenia eksmisji przez właściciela

Warto zaznaczyć, że z reguły w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku wstrzymuje się wykonanie eksmisji do pomieszczenia tymczasowego, chyba że osoby eksmitowane mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. 

Młoda para wręcza klucze starszej kobiecie w drzwiach. Kobieta w szarym płaszczu wygląda na zrezygnowaną, podczas gdy mężczyzna w zielonej kurtce trzyma bagaż. Starsza kobieta, ubrana w zielony sweter, gestykuluje podniesioną ręką, zaznaczając ponury moment eksmisji z lokalu mieszkalnego.

Najem okazjonalny jako skuteczne zabezpieczenie

Szczególnie rekomendowanym rozwiązaniem jest najem okazjonalny. Ta forma najmu daje właścicielowi nieruchomości dodatkowe możliwości zabezpieczenia swoich praw, takie jak:

  • Szybsza procedura eksmisji
  • Brak ochrony przed eksmisją w okresie zimowym
  • Konieczność wskazania przez najemcę lokalu zastępczego
  • Możliwość egzekucji w trybie aktów notarialnych

Skuteczna profilaktyka i zabezpieczenia płatności czynszu

Aby uniknąć problemów z niepłacącym najemcą, warto wdrożyć następujące praktyki:

  • Dokładna weryfikacja najemcy przed podpisaniem umowy
  • Odpowiednie zabezpieczenia finansowe
  • Regularne monitorowanie płatności

Jeżeli borykają się Państwo z problemem niepłacącego najemcy, warto zapraszam do kontaktu. Profesjonalne wsparcie prawne pozwoli uniknąć błędów proceduralnych i skutecznie przeprowadzić proces windykacji lub eksmisji.